不動産売却の際の媒介契約　3種類の契約とその違いについて解説します。 | 坂戸、鶴ヶ島、川越の不動産購入・不動産売却のことならセンチュリー21明和ハウス

センチュリー21明和ハウスの林です！

本日は、媒介契約書3種類の契約とその違いについて、簡単にご説明できたらと思います。
媒介契約とは不動産会社に土地や建物の売却を依頼する際に締結する契約のことです。
所有している不動産を仲介で売却する場合は、不動産会社との間に媒介契約を締結してから売却活動をすることになります。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
契約の種類ごとに標準的な契約内容が決まっていて、専属専任媒介＞専任媒介＞一般媒介という順で締結した不動産会社は依頼者への販売状況の報告義務などの制約が大きくなっていきます。

媒介契約は不動産会社に買主との売買契約を仲立ちしてもらう代わりに、取引が成立した際には報酬（仲介手数料）を支払うという約束をするものです。
媒介契約自体は口頭のみでの約束でも成立しますが、契約関係と内容を明らかにすることによりトラブルを防ぐために、不動産会社は売主に対して媒介契約書の交付をすることを義務付けられています。
媒介契約にあたり、書面を作成しない不動産会社は悪質である可能性が高いので気をつけましょう。

不動産会社と媒介契約を締結する際には依頼者に3種類の媒介契約の違いをしっかり説明し、依頼者が理解したうえで契約内容の意思確認を行う必要があります。
媒介契約の締結時期は、契約の内容、仲介業者の業務内容を明らかにする意味でも売却活動を始める前に媒介契約を締結します。
契約期間は、専属専任媒介、専任媒介の場合、宅建業法の定めにより最長3ケ月間となっており、3ケ月以上の期間を定めたときも3ケ月とされます。
一般媒介の場合には契約期間の定めはありませんが、国交省の定める標準契約約款により3ケ月とされています。

 

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

［メリット］
＊物件の売却活動を積極的に行ってもらえる
＊活動報告の頻度が高いので、不動産会社と密に連絡を取り合いながら売却を進めることができる

［デメリット］
＊契約した不動産会社に囲い込みをされるリスクがある

〈囲い込みとは〉
不動産会社が他社からの申し込みを断ったり、正しく情報を公開しないことにより買主の候補者を自社の顧客に限定する行為のことをいいます。

＊売却力があまりない不動産会社に依頼した場合には売却期間が長引いてしまうこともあります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

［メリット］
＊物件の売却活動を積極的に行ってもらえる
＊活動報告が2週間に1度受けられるので売却活動の状況を把握しやすい
＊自分で買主を見つけることができるので、知り合いに売却することが可能

［デメリット］
＊専属専任媒介契約と同様契約した不動産会社に囲い込みをされるリスクがある
＊売却力があまりない不動産会社に依頼した場合には売却期間が長引いてしまうことがある

一般媒介契約のメリット・デメリット

［メリット］
＊複数の不動産会社に対して売主が直接販売活動を依頼し連絡を取るので、買い手の幅が広がる。
（不動産売却の経験がない方にとってはやりとりが大変かもしれません。）

［デメリット］
＊物件によっては広告費をかけても他社で成約してしまった場合無駄になるので、売却活動に力を入れてもらえないことがある
＊活動状況を把握するために売主が積極的に働きかける必要がある
＊売主に向けてのサポートが他の契約に比べて薄いため、売却の方針も自分で判断しなければならない場合もある

※不動産売却にあまり自信がない人にとっては難易度の高い契約形態といえます。


不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、媒介契約は必ずかわす必要のある契約です。
媒介契約書の内容をよく確認して、不明な点がある場合には署名する前によく確認するようにしてください。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類の契約形態があり、それぞれのメリットとデメリットを把握したうえで、売主としてまた物件の状況に適した契約を結ぶようにしましょう。