坂戸・鶴ヶ島・川越での土地や空き家の売却は
博士エステートへ
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土地売却でよくあるお悩み
- 相続した土地が固定資産税がかかってもったいない
- 放置している空き地を何とかしたい
- 未活用の土地の相談をしたい
- とにかく早く売りたい
- 売却するのに費用は掛かるの？
よくある売却ケース
- case 1
土地を所有しているが相続の前に
売ってしまったほうがいいのか
相談したい - case 2
相続した実家が空き家になり
管理もできないので
早く売ってしまいたい - case 3
資産整理で所有する土地の相談をしたい
- case 4
土地活用の相談と並行して
売った場合の査定もお願いしたい
わたしたちの強み
地域密着30年以上。豊富な経験実績が私たちにはあります。
周辺相場を熟知した弊社スタッフがあなたの不動産を売るための適正価格の設定、
周辺を熟知しているからこそ不動産だけでなく周辺環境も合わせたご提案で不動産を売却を致します。
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「高く売る」「早く売る」あなたはどっち？
仲介の場合
- 買主
主に個人のお客様
- 売却期間
買取よりも期間がかかる場合が多い
- 売却価格
ほぼ相場価格で売却できる
仲介のメリット
- 住み続けながら売却できる
- できるだけ高く売りたい方におすすめ
仲介のデメリット
- 売却までに時間がかかることがある
- 残置物を整理しなくてはならない
買取の場合
- 買主
不動産会社
- 売却期間
不動産会社が購入するため、早期に現金化できる
- 売却価格
相場価格よりも安くなる
買取のメリット
- すぐに現金化ができるため資金計画が立てやすい
- 周囲に知られずに売却が可能
買取のデメリット
- 売却価格が周辺相場よりも安くなる
- 値段を自由に設定できない
土地・空き家 売却前のポイント・注意点
現状の把握
土地の売却をする前に、まずは現況の把握をすることは必要です。
-
権利証又は
登記識別情報通知書の確認権利証や登記識別情報通知書は、権利者であることを公的に
証明するために必要な書類となります。 -
土地を購入した時の
書類を確認土地購入時の契約書が手元にあるか確認しましょう。
土地の売却自体には支障はありませんが売却後の確定申告で
必要となるためあったほうがよいでしょう。 -
不動産登記内容
（登記事項証明書）の確認土地取得時の登記事項証明書を確認します。
手元にない場合には、法務局で取得することができます。
不動産登記は土地だけでなく、建物にもあるため、過去に建物を
解体して今は更地という場合、建物の登記が残っている場合もございます。
建物の登記が残っている場合には、建物の滅失登記が必要です。 -
隣地や道路との境界の
確認、復元隣地との境界に境界標があるかを確認しましょう。
もし、境界標がない場合には、測量を行い境界標を復元することで
売却後の隣地の所有者とのトラブルも回避できます。
土地を売却する際に、売主には境界の明示義務がありますので
「確定測量図」を保有しているかもご確認ください。 -
前面道路の所有者を
確認しましょう私道の場合は所有者にあらかじめ承諾を得られないと私道の利用が制限されて売却が困難になったり、買主に大幅な値引きの要求をされてしまうなどリスクがあります。所有者は私道部分の登記事項証明書を取得して確認ができます。
-
セットバックが必要かを
確認します前面道路の幅が4ｍ未満の場合は道路の中心線から2ｍの範囲は建物や塀などを建築することができなくなります。
敷地の有効面積が減ってしまうので、その分だけ売却価格も安くなってしまいます。 -
土地と道路の接道部を
確認敷地が道路にどのくらい接しているかを確認しましょう。
建築基準法には「接道義務」というものがあり、その敷地が道路に2ｍ以上接していなければなりません。
これを満たしていない土地には建物を建てることができません、そのため土地の評価が下がってしまいます。
土地相場の把握
土地の売却を始める際にまずは売却の査定を不動産会社に依頼して
いくらぐらいで売却可能かを把握しましょう。
土地売却費用の把握
土地の売却の際に様々な費用がかかります。
実際にどんな費用がどのぐらいかかるのか把握しましょう。
主な費用
- ・仲介手数料売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた規定の
手数料を不動産会社に支払います。 - ・印紙代
- ・登記費用（住所移転登記や抵当権抹消登記、相続登記等）
- ・登記に伴う司法書士への報酬
- ・測量費用
- ・譲渡所得税（売却益が出た際に支払う税金）
土地に古家・建物が残った
状態での売却
古屋や家屋が残った土地を売却する場合によくある悩みが、更地にして
売ったほうがよいのか？もしくはそのまま売ったほうがよいかで
悩まれるケースがあります。
それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。
更地にして売却する場合
メリット- ・解体費用が掛からない
- ・税負担が更地より軽い（固定資産税や都市計画税）
- ・修繕費用が掛かるため購入希望者に避けられやすい
- ・隠れた瑕疵が発覚した場合損害賠償の場合もある
建物をそのままで売却する場合
メリット- ・買主が購入後にすぐ建築し始めれる
- ・建物がないので瑕疵の心配がない
- ・売却前に解体費用が掛かる
- ・税負担は更地のほうが重い（固定資産税や都市計画税）
土地に住宅ローンが残っている
際の注意点
住宅ローンが残っていても住宅ローンを完済して、抵当権を抹消すれば
土地の売却は可能です。
売却価格で住宅ローンの完済ができるのか？諸費用も含めてマイナスが
出ないかを考える必要があります。
※住宅ローンの一括返済の際には、金融機関に手数料が発生するケースがあります。
土地の売却に相続が関わるとき
土地を売却する際に相続が関わる場合、
いくつか注意すべきポイントがあります。
-
相続の発生前に
土地を売却する場合相続発生前に土地を売却するメリットは、先に現金化していることで相続発生後に遺産分割協議で相続人が不動産の分割方法で争うということを避けれることです。
しかし、現金の場合には金額そのものが課税対象になるので、土地を相続する場合と比べると割高になりがちなので注意が必要です。 -
相続登記がまだ終わっていない
中で土地を売却する場合所有者の名義が被相続人名義のままだと買主への移転登記ができず所有者の名義を 変更する相続登記をする必要があります。
遺産分割協議が完了していない場合でも、共同相続人全員で売却することは可能ですが、相続人全員の同意書が必要となり難しいケースが多いです。 -
相続発生後に土地を
売却する際の注意点相続発生後に土地を売却するときによくあるケースは、相続税納税資金を申告期限までに確保するための売却などで 時間に余裕がないことが多いです。
期間内の現金化となると買い手がつかない場合の結果的に相場の価格より安くなってしまう可能性があるのでご注意ください。 希望する価格で売却していきたい場合は、相続発生前に売却を検討していくとことで可能性は高くなると思われます。
遠方の土地を売却する際の注意点
売却する土地から今のお住まいの距離がかなり離れている場合、
現地に行き不動産会社を探す必要があります。
この場合の注意点としては、引き渡し時には本人が立ち会う必要
（代理人を立てることも可能）なのと、
近隣の土地を売却する場合に比べて、現地までの交通費や宿泊費、
郵送料などの費用がプラスでかかるでしょう。
共有の土地を売却する際の
注意点
土地の所有者が複数いる場合、まずは持分割合を確認しましょう。
持分割合とは、土地について持っている所有権の割合のことで、
法務局で敷地及び建物の登記事項証明書を取得して確認することができます。
共有の土地を売却するには、持分を売却もしくは共有者全員の同意を
得ることで売却が可能です。
共有名義の土地を持分割合に応じて分筆して、単独名義の土地として
売却する方法もございます。
分筆とは1つの土地を複数の土地に分けることで、独立した
単独名義の土地が複数でき共有状態はなくなります。
そうなると自分の意思のみで売却することが可能になります。
分筆する際には、どのように分筆するかが重要になってきます。
接道義務を満たさない土地に分筆してしまうと建物も建てることが
できず評価も下がります。
土地売却活動期間の注意点
不動産を売却する際に行う媒介契約とは、家を売る時、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことで、
この「媒介契約」が、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する重要な選択になります。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。
一般媒介契約
- ・複数の不動産会社と媒介契約を結べる
- ・自分で買主を見つけて直接取引ができる
- ・自由度が高い一方で、状況の把握がしにくい
- ・人気物件意外は、販売活動に注力して
もらえない可能性がある - ・契約期間内でもいつでも解除できる
専任媒介契約
- ・媒介契約を結べるのは１社のみ
- ・自分で買主を見つけて直接取引ができる
- ・不動産会社の積極的な販売活動が期待できる
- ・状況の把握がしやすく管理しやすい
- ・不動産会社選びは慎重に行う必要がある
専属専任媒介契約
- ・媒介契約を結べるのは１社のみ
- ・自分で買主を見つけて直接取引は不可
- ・制約がもっとも多い媒介契約
- ・不動産会社の手厚いサポートを
受けられるため、比較的早く売れやすい - ・不動産会社選びは慎重に行う必要がある
-
CHECK.1
土地の状況報告
瑕疵の存在を知った上で告知しないまま売却し、引渡後に瑕疵が見つかると、
その責任を売主が負わなくてはなりません。
これを契約不適合責任（瑕疵担保責任）といいます。
売主様が知っている土地の状況は、不動産会社に正確に報告するように
しましょう。
-
CHECK.2
売却価格と売却期間
土地の売却にはある程度の時間がかかります。
できるだけ高値で売却しようとして売り出し価格を高めに設定すると
売却までの期間が長くなり、できるだけ早く売却しようとすると
相場より売り出し価格を低めに設定したり、買取業者に買い取ってもらうなど
売却価格は安くなる傾向があります。
土地を売却される際には、時間に余裕をもった売却計画を立てることを
オススメします。
-
CHECK.3
オープンハウスを実施する場合
一定の時間帯に物件を開放して、自由に見学してもらうものが
オープンハウスです。
予約の必要が無いため気軽に見学ができ、広く購入希望者を募ることが
できる反面、近所の人や冷やかし半分の見学者が来場する可能性があります。
土地の売買契約における注意点
-
売買契約時の注意点
売買契約書には取引内容や売主様・買主様の権利・義務などが
記載されています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に
基づいて権利や義務を履行することになります。
売買契約を締結する際には、売買契約書に記載されている事項の
確認と理解をし、不明な点は遠慮なく不動産会社にお聞きください。 -
売買契約後の注意点
買主様の住宅ローン審査が否決になってしまった場合は
白紙解約となります。
引渡後に瑕疵が見つかった場合には、売主様はその責任を負わなくてはなりません。2020年にこの瑕疵担保責任は契約不適合責任へと
改正され、瑕疵により心理的な損害賠償も認められるようになり
買主側の主張が通りやすくなっています。
土地の引き渡し後の注意点
土地の売却で売却益が出た場合は、給与所得以外の所得となるため、
会社員の人であっても確定申告をする必要があります。
もし確定申告を忘れてしまうと税務署から調査が入り、延滞税がかかりますので注意してください。
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